代理人收租 所得仍算屋主

工商時報 林昱均 2020.12.25

國稅局指出,近來有部分房東屆齡退休,將租金債權移轉給子女或是授權子女為收租代理人,但是官員強調,即使個人將租金債權移轉給第三人或任命代理人,租賃所得仍然要算在房東頭上、計入個人綜所稅。

依照我國所得稅法第14條規定,個人出租財產的租金屬於租賃所得,必須併入綜合所得課稅,但即使房東把租金約定讓給第三人受領,仍不影響房東為租賃所得人的認定情況,縱使房東有代理人或債權轉讓,國稅局還是會認定租賃所得屬於房東收入。

官員也指出,如果房東是租屋給企業、該公司即為扣繳義務人,企業在給付房租時必須先行申報扣繳、以房東個人為出租人。若是房東為境內居住者,則適用扣繳率10%,若是為境外居住者則適用20%扣繳率。

舉例來說,過去有位房東坐擁5間店面、出租給五家企業營運,房東規定每間店面每月10萬元,因此五家企業每月申報扣繳租金1萬元(10萬元*10%)、剩下9萬元就繳給房東。

不過,該房東在2018年初授權給兒子做為代理人、代為簽訂房屋租賃契約,企業租金也改成匯到房東兒子的帳戶。隔年5月在申報綜所稅時,房東主張租金都是由兒子收取,因此其綜所稅沒有租賃所得。

但是國稅局認為,依照民法第103條規定,所謂的代理人就只有代理簽約、收租權限,實質權益仍屬於出租人所有、也就是房東本人,因此2018年企業所繳的租金合計共600萬元、仍屬於房東個人的租賃所得。原本房東想透過代理人兒子節稅,但仍被國稅局識破,最後房東適用40%綜所稅率、繳稅240萬元。

官員也指出,如果房屋屬於多人持有,像是兄弟姊妹四人持有房屋,每人持有分皆為1/4,即使只有一人收租,國稅局也會依持有權狀、視為四人各獲得1/4租金,依租金比例設算每人租賃收入並課稅。