特定股權交易 房地合一持有期間不同

工商時報 林昱均 2021.10.20

財政部國稅局表示,房地合一2.0自2021年7月上路,個人、企業持有不動產期間計算則以「移轉登記日」期間為主。不過,如果是未上市櫃公司價值五成以上皆為不動產的過半數股權交易,則持有期間以股東取得過半數股分或出資額日起至交易日。

官員指出,我國交易2016年後取得房地、地上權、預售屋及其坐落基地等皆屬於房地合一稅範圍。依規定,境內個人、法人持有境內不動產兩年內出售均課徵45%稅率,而持有超過兩年、未逾五年出售皆課35%。境內法人若持有五年以上、境內個人持有五年到十年皆適用20%;而境內個人持有十年以上可適用15%

但官員表示,不動產交易依「移轉登記在自己名下」期間計算持有年度,如是繼承、配偶贈與等,合併計算被繼承人或配偶持有期間。

舉例來說,配偶A自2012年購入一棟房屋,並在2020年贈與給配偶,若配偶在2021年賣出,則持有期間為2012年到2021年,即為九年。

而過去有不肖人士運用未上市櫃空殼公司收購不動產,再將公司以股權交易賣給下一個不動產買方,等於將房地合一稅轉換為未上市櫃證交所得(現停徵所得稅,自2021年起計入基本稅負),最高可將房地合一45%稅負降為0%。

為防堵該漏洞,我國房地合一規定,未上市櫃公司過半數價值為境內不動產為特定不動產,只要交易該類公司五成以上股份,將比照買賣不動產課徵房地合一稅。

官員指出,特定股權交易持有期間是依「超過半數股權或資本總額」時間而定,並不是以企業持有不動產期間計算。例如一家未上市櫃空殼公司,其股東有A、B、C三人各持有1/3,無人股權過半。若一位合夥人在2022年1月把股權賣給企業主,導致股權過半,此時才開始計算持有年度。