申報房地合一想用「非自願」20%稅率? 國稅局這把尺很嚴格

2021-10-01 11:20經濟日報 記者翁至威/台北報導

房地合一稅制的設計,為了避免「錯殺無辜」,如果是「非自願因素」,是可以適用比較低的20%稅率,不過到底什麼叫做「非自願因素」呢?其實國稅局在認定上,有一把相當明確的尺,不是你自己說了算,過去就有不少納稅人想主張自己適用非自願因素,結果被稅局打回票。

有一位鄭先生(化名),他花了900萬元買入一棟房地產,不到一年內就以1,160萬元賣掉,這位鄭先生所交易的房地產,是落在房地合一稅的適用範圍,鄭先生應該在30天內申報房地合一稅。

鄭先生雖然有向稅局申報,不過他提出兩個理由,第一,自己剛好離職,第二,他的父親罹患重大疾病必須負擔醫藥費,他說這兩種「非自願因素」,導致他需要在短時間賣房變現,國稅局應該要讓他用20%稅率,來計算房地合一稅。

然而國稅局告訴他,很抱歉,這個案子沒有辦法認定為非自願因素!

這個案例的癥結點在於「非自願因素」是不是成立,國稅局在認定到底算不算非自願因素上,有一套算是相當嚴格的標準。

根據財政部公告,一共有七種情況,才能算是非自願因素。

第一是被公司調職或「非自願」離職;第二是土地被周遭土地越界,雙方協議後,把越界的部分出售;第三是欠債、欠稅,導致房地產被強制執行;第四,是親人罹患重大疾病或重大意外,必須負擔醫藥費。

第五,是因為家暴因素,為了躲避施暴者;第六是共有房地,在多數繼承人決定出售的情況下,少數反對出售的繼承人,等於是非自願出售;第七,繼承取得不動產,但無力償還房貸,只好賣房,也可以算是非自願因素。

如果以前面鄭先生的案例來看,國稅局在經過調查之後發現,鄭先生說自己離職,但其實離職的原因是要去進修,並不屬於非自願離職。

另外鄭先生說是為了父親籌措醫藥費,但卻只提供了父親的身心障礙手冊、銀行催繳貸款的簡訊,這些都沒有辦法證明爸爸罹患重大疾病,需要臨時出售房地產,最後認定鄭先生的案子不屬於非自願出售,不能用20%計算,同時,鄭先生是在持有一年內就賣出去,應該用45%來計算,鄭先生被補稅了將近15萬元。

國稅局提醒,納稅人申報房地合一稅,如果想要主張為非自願因素,僅限於財政部公告的七大類型,不多也不少,符合規定才可以採用較低的20%稅率,提醒納稅人要留意,以免申報錯誤,後續還要被補稅,影響權益。

除了個人的房地合一稅之外,營利事業的房地合一申報,財政部也公告了四種情況,可視為非自願因素。

第一是他人越界建築房屋;第二是因為無力償債導致強制執行;第三種是未經同意就被其他共有人出售共有部分的房地;最後則是銀行依銀行法規定,行使抵押權或質權取得房地或符合一定條件的股份,依法應自取得之日起四年內處分。

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