納房地合一2.0 特定股權交易留意三盲點

工商時報 林昱均 2021.07.07

房地合一2.0自7月1日上路,未上市櫃公司半數以上價值為境內不動產半數股權交易列課稅範圍。KPMG安侯建業建議,未上市櫃中小企業應留意三大盲點,包括不動產價值認定採市價計算、持有年度以股權為基準、子公司穿透課稅等,以免運用股權傳承、交易反被課重稅。

房地合一2.0課稅標的增列預售屋及坐落基地、特定股權公司等,課稅對象則擴大至境內法人,稅率更調整為持有兩年內適用45%、兩年到五年為35%的重稅。

KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師洪銘鴻指出,依照子法規,企業在評估特定股權公司交易型態時可能有三大盲點,首先是多數企業誤以為不動產價值以公司購買時的價格為主,但實際上是以「市價」為基準,因此中小企業出資額較低者很可能會被劃入課稅範圍。

舉例來說,即使會計師查核簽證淨值計算未超過事業價值50%,但國稅局若依照實價登錄、媒體報導、房仲業者統計等資料查到當地物件行情價格,依市價調整後,未上市櫃企業持有不動產價值很可能會超過公司半數以上出資額。洪銘鴻認為,中小企業應以市價重新估算旗下不動產價值占比。

另一盲點是公司多誤以為持有不動產年度是以帳上持有時間為主。洪銘鴻表示,房地合一2.0的特定股權公司是以股權為持有概念。例如特定中小企業持有半數價值不動產多年,但過去企業主、兩位合夥人各持股1/3,無人股權過半。

若一位合夥人在2022年1月把股權賣給企業主,導致股權過半,此時持有年度從交易後計算,該企業主若在2024年1月以前出售公司半數以上股權,仍適用房地合一2.0的45%稅率級距。

此外,若公司涉及子公司間接持有不動產情況,即使母公司未持有房地,但依照財政部子法規所訂定的穿透課稅原則,只要轉投資的子公司持有房地,也會併入母公司股權或出資額價值計算,也有可能列入房地合一2.0範圍。

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