老屋交易發生這些情況 當心國稅局找上門

2020-11-27 21:58經濟日報 記者程士華/台北報導 

老屋交易不怕房地合一稅,土地交易所得還享免稅,但要當心國稅局兩大查稅重點,首先,針對刻意哄抬土地價格的交易案,國稅局將特別加強查稅;其次,如果各地方政府對豪宅另有規範,國稅局也將據此作為查稅依據。

台北國稅局表示,現行房地產交易所得稅有二種,近年民眾最重視的房地合一稅,其實是針對2016年1月1日以後取得的房地,才會獨立課徵房地合一稅,要在交易後一個月內申報,且房屋、土地都要課稅。

至於民眾在2015年12月31日以前就持有的房地,或是從過世家人名下繼承到的老房子,官員表示,這些房子屬於舊制,只要併入綜所稅申報課稅,且土地部分還可以免稅,只要就房屋部分計稅即可。

官員表示,舊制老房子的價格很難調查,如果賣家沒有提供買、賣過程中的時價,國稅局也只能用推估的方式,先以部頒標準確認成本及所得,再用房屋評定現值、土地公告現值,確定所得當中,有多少部分屬於應稅的房屋所得。

舊制土地免稅 投機客愛鑽漏洞

台北國稅局局長宋秀玲就形容,現在房市投機客可說是「道高一尺,魔高一丈」,特別針對舊制不動產買賣,他們發現土地交易所得免稅,只有房屋交易所得要課稅,部分賣家可能會哄抬土地價格,藉此壓低須課稅的房屋價格。

宋秀玲表示,雖然稅制並不是打房的主要工具,但對於刻意拉高土地價格的舊制不動產交易,國稅局都很有敏感度,看到不對的數字,都會加強查核,既然投資客有獲利,那麼稅也就應該要繳。

老屋被認定為豪宅 國稅局必查

除了高報土地價格的情況,國稅局官員指出,如果取得及出售時,都沒有確切的房地價格拆分依據,稅法規定,國稅局要用房、地各別的現值,來推算出售舊制房屋的所得。

由於這項規定導致部分賣家發現,用現值來推算較有利,因此會隱藏原始取得成本,官員表示,這將會造成課稅上的損失。

宋秀玲指出,台北市的房子不便宜,國稅局對於這種避稅行為更加重視,現在針對曾主張遺失成本單據,而讓國稅局用房地現值推估房價的申報案,國稅局也會依據台北市的豪宅規定,作為課稅的參考基準。依據《台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點》第15條,台北市政府會將特定房地總價在8,000萬元以上的房屋,認定為高級住宅。

官員強調,國稅局近年在舊制房屋的查核上,也跟著地方政府的腳步,參考其對高級住宅的定義,陸續勾稽出可能低報房價的舊制房屋交易。

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