買房贈子女不到2年脫手要繳稅385萬 符合1條件全退

好險網/ 紀佳妘2021.11.14

在薪資凍漲年代,年輕人累積財富不易,大多父母選擇在子女成家立業時,為他們買房置產。就有一位民眾購買1,200萬元的透天厝贈子女,他的小孩為換新屋,不到2年決定以1,500萬元脫手出售,須繳納房屋土地交易所得稅385萬元,但其實出售重購換屋,只要2屋皆符合自住規定,即能申請適用重購退稅優惠,因此所繳的385萬元可全數申請退還。

中區國稅局近期發現一個案例,有一位民眾在2018年12月1日買了一間價值1,200萬元的透天厝送給子女,當時贈與的房地現值(即贈與總額)為300萬元,而他的子女在2020年10月1日以1,500萬元出售這間透天厝。

由於他的子女出售受贈房子時,該房地現值按照物價指數調整後的價值為303萬元(300萬元×消費者物價指數101%),因此房地交易所得為1,100萬元,應納稅額則為385萬元,但自今年7月1日起出售持有期間在2年以內的房地,稅率為45%。

計算方式:

房地交易所得為1,100萬元=出售價額1,500萬元-303萬元取得房地所支付的契稅等必要費用12萬元可減除移轉費用75萬元土地漲價總數額10萬元

納稅額385萬元=課稅所得1,100萬元×適用稅率35%

但到底符合什麼條件,房屋土地交易所得稅才會省很大?中區國稅局表示,子女出售受贈房地,在計算房地合一課徵所得稅時,房地取得成本是以受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布消費者物價指數調整後的價值計算,並非按市價或父母的購屋價格計算,因此可減除成本較低,房地交易所得較高,若子女受贈房地於短期內出售,適用高稅率,其稅額負擔將會更大。

不過,中區國稅局進一步指出,個人買賣自住房地有重購退(抵)稅優惠,如果屋主或其配偶、未成年子女在該房屋設有戶籍並居住,且出售前1年無出租、供營業或執行業務使用,不論「先售後購」或「先購後售」,只要出售舊房地與重購新房地的移轉登記日差距在2年以內,均可按重購價額占出售價額的比率,申請扣抵或退還稅額。

以上述個案來看,他的子女在今年3月1日以1,800萬元買進大樓房屋,只要2屋皆符合自住規定,所繳納的稅額385萬元,即可申請全數退還「(重購價1,800萬元/出售價額1,500萬元)>1,可退抵稅額以不超過應納稅額為限」。

中區國稅局也提醒,個人申請自住房地重購退(抵)稅優惠,若重購後5年內改作出租、營業等其他用途或再行移轉出售,將會被追繳原扣抵或退還稅額;此外,出售自住房地即使有符合重購退(抵)稅規定而無應納稅額,也務必於出售房地完成所有權移轉登記日的隔日起30日內,檢附相關證明文件辦理申報;若未依限申報,將遭處3,000元以上30,000元以下的罰鍰。