賣預售屋怎麼避開房地合一2.0?6月底前簽定買賣契約就行

2021-05-03 14:40經濟日報 記者徐碧華/台北報導

最近不少電話湧入國稅局,都是賣預售屋的人詢問會不會被課房地合一稅,有的是尾款期票兌現落在7月以後;有的說還不到預定的工程期別,建商不許換約。新的作業要點還沒有出爐,國稅局無法答覆。

於是記者訪問了財政部賦稅署官員,官員給了明確的答案:看買賣契約簽約日。

財政部採取最有利於納稅人的認定,賣預售屋的人可以鬆口氣了。已簽定買賣契約的,是適用舊制,售屋所得申報個人綜合所得稅;還在求售中的,至少還有5月、6月兩個月的時間可以因應。

那麼紅單呢?賣出「購屋預約單」或「預定房地買賣協議書」怎麼課稅?這個中區國稅局官員直接回答了:紅單沒有納入房地合一2.0,申報綜所稅的財產交易所得項目即可。

房地合一2.0實施日期訂為今年7月1日,在105年1月1日以後買進預售屋,110年7月1日以後賣出的,適用房地合一2.0。賣出預售屋幾乎全屬短期交易,持有期間不到兩年,所得的適用稅率大多落在45%,所賺的錢有一半會進國庫,適用舊制和適用新制在稅負上差別很大。

由於房地合一2.0從提出修法到三讀,進程太快了,不少人抱怨因應不及。市場上湧出預售屋抛售潮,賣單一時難消化。

什麼叫「賣出」?雖然賦稅署官員說明了,但是沒有看到新的作業要點白紙黑字寫下「買賣契約簽約日」這幾個字,賣預售屋的人還是不放心。因為現有認定日期的解釋令發布於民國101年台財稅字第10100098740號令,中區國稅局官員說,優先認定的日期是「尾款交付日」,尾款交付日期不明,改以第二個日期認定,第二個日期是建商的「換約日」,該解釋令中沒有「簽約日」。

賦稅署官員說,上述解釋令是在認定賣預售屋的所得年度,收到尾款才算獲利了結,多數納稅人不介意晚繳稅。但「如果以上述兩個日期來認定交易日,對納稅人不利。」

「財政部有去瞭解實務作業,」他指出,買預售屋的人未必一下子能拿出那麼大筆錢,有的會約定分期,開票給賣方。雙方買賣契約已經簽了,大部分的錢也付了,但最後一期款項的支付有可能落到7月以後。

如果以換約日來認定,對納稅人可能更不利,官員說,有的建商約定必須工程款第幾期以後,才可以賣給第三人。買賣雙方等到能到建商那邊換約,實務上可能要等很久。

官員說,考慮到實務上的問題,所以才以買賣契約書的簽約日為賣出日。

那麼買賣雙方「倒填日期」呢?7月12日成交,買賣契約書上填6月28日。官員說:「這就是查核的問題了。」也要買方願意配合才做得成,這應該是少數。

如果找親戚?官員說,會涉及贈與稅,國稅局會查。