轉賣成屋、預售屋 課稅大不同

工商時報 林昱均 2021.01.05

財政部國稅局指出,一般民眾轉賣成屋依持有年度,可能適用房地合一新制或財交所得舊制,房地合一新制必須在移轉登記後30天內申報課稅,若適用財交所得舊制、則為隔年申報,併入綜所稅即可。至於轉賣預售屋或紅單(認購預售屋優先權契約),則一律屬於財交所得,併入所得課稅。

財政部也提醒,2020年若有紅單交易、出售預售屋、轉賣成屋且適用財交所得舊制者,必須在2021年5月報稅季時申報。此外,我國自2020年底三讀通過「實價登錄2.0」的地政三法,若實價登錄2.0未來經總統公布並施行,紅單交易將僅限於建商賣給個人、不能再轉售第三人。

在2014年1月1日以前取得或繼承親屬在2016年以前購入的不動產,轉賣時可適用財產交易所得舊制。但如果是2016年後取得的房屋、或是在2014年1月2日後取得、且持有期間在二年內賣出,兩者皆屬房地合一課稅新制範圍。

若適用財產交易所得舊制,土地交易所得免課稅,但房屋交易所得依房屋收入減除成本費用後計入個人綜合所得計稅,即為報稅季申報、適用現行5%~40%綜所稅率。

如果適用房地合一新制,必須在房地移轉後30天內申報繳稅,個人持有一年內出售不動產須課徵45%所得稅率、1~2年內出售為35%、2~10年為20%,10年以上一律為15%。至於境內營利事業房地合一稅,為併入營所稅課徵、適用20%稅率;但境外營利事業房地合一稅由代理人報繳,且持有1年內出售適用45%稅率、1年以上一律為35%。

官員指出,預售屋、紅單都還不算是正式的房地,因為都還在興建中、並未實現,所以在法律權利上屬於「財產權」、依財產交易所得方式課稅,而且免計入土地交易所得。

至於轉賣房地合一新制的成屋,必須課徵房+地交易所得稅負,惟避免與土地增值稅重複課稅,房地合一稅基可減除土地漲價總數額。

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