房地合一新制 會計師教你預售屋怎麼「稅」

2021-03-20 11:09經濟日報 記者程士華／台北報導

房地合一新制來了，預售屋轉手將課重稅，新制暗藏重大眉角，根據財政部釋出的政策內容，會計師分析，未來買賣預售屋要有心理準備，綁定最重稅率45%的期間，將會比買賣成屋更漫長。

房地合一稅是所得稅的一種，但是目前採獨立申報、分離課稅，根據行政院最新通過的修正草案，未來針對境內個人交易房地的行為，若原房地持有期間在兩年以內，依45%稅率課徵所得稅；逾兩年未逾五年者35%；逾五年未逾十年者20%；十年以上則是15%；值得注意的是，預售屋交易也將納管，且在稅率認定下，存在二大面向的變革。

預售屋納管 不再歸課綜所稅

第一個須注意的面向，在於適用稅制改變，勤業眾信會計師陳惠明表示，坊間常聽到投資客轉讓購屋買賣預約單，也就是「紅單」卡位，在潛銷時期下訂熱門的戶型，之後加價轉讓，因賺取其中的價差，此種做法過去視為財產交易所得，併入個人綜合所得稅繳稅，其稅率為5%至40%。

陳惠明表示，過去的做法，反而有機會讓投資客規避房地合一稅的較高稅率；隨著新版「房地合一稅2.0」修法，則將預售屋交易視為房屋及土地交易，納入房地合一課稅。

透過案例來理解，陳惠明舉例，假設一位黃先生於2019年9月向建商購得紅單，並於2021年6月轉讓紅單，中間賺取價差1,000萬元，在現行稅制底下，併入綜所稅課徵，此筆交易的最高稅負為400萬元；未來若適用房地合一稅，因為持有期間未滿二年，將被課徵450萬元房地合一稅。

陳惠明認為，既然政府定調「房地合一稅2.0」將紅單轉讓納入，未來紅單轉讓與取得成屋的所得，適用稅率相同，應會適度降低紅單轉讓的熱潮。

預售屋新建落成 持有期須重新計算

既然預售屋要納管，那麼課稅的第二項重大議題，便是持有期間的認定，買家在預售期間持有紅單，跟成屋持有期間能否合併計算呢？

對此，財政部高層其實已有定調，官員表示，持有「紅單」跟持有「產權」是不一樣的，兩種持有期間應各自計算，例如買預售屋，兩年後取得成屋，持有成屋一年內交易，其稅率應以45%計算，並不因購入預售屋至銷售日已逾二年而得適用35%稅率。

財政部高層指出，站在政府立場，這樣認定有二個好處，其一，在於讓成屋交易課稅方式穩定，與現行制度相差不大；其二，就是要減少紅單炒作行為，由於適用較重稅率，預期紅單交易量會大幅減少。

陳惠明解讀，政府立法有其目標，在市場方面，則要留意新稅制上路後，一方面會讓購入預售屋的投資人，綁定較高稅率比較長的時間；不過若善用新規定，及早脫手紅單，則有機會適用較低的稅率。

同樣以前面虛擬的黃先生案例來說明，陳惠明表示，黃先生是在2019年9月購得紅單，假設該棟預售屋在2022年3月落成，黃先生若只想要短期獲稅，可選擇在2021年底脫手，適用35%稅率；但如果等2022年4月才出售，反而就會適用45%稅率，投資人應留意新規上路的影響。